购买未办理产证的农村拆迁安置房后房东下落不明，过户请求能否得到支持？

江苏东大舟律师事务所  朱莉明    

一、案例基本信息采集

案例类型：律师诉讼案例                          

业务类型：民事诉讼                               

法院判决时间：2018年7月20日                   

法院名称：苏州市吴江区人民法院                    

代理律师姓名：朱莉明、董建华                    

检索主题词：房屋买卖  拆迁安置                    

二、案例正文采集

【案情简介】

2013年10月11日，韦某通过房产中介居间向余某某购买吴江区松陵镇湖滨华城幸福苑X幢XXX室拆迁安置房一套，建筑面积为84.3平方米，成交价格为人民币49万元。当日，韦某与余某某及房产中介签订了《吴江区房屋买卖合同》，合同约定韦某于签约当日支付1.5万元购房定金，于2013年11月1日前支付购房款28.5万元，余款房屋过户时付清，资金托管不足部分由余某某补足。

上述合同签订之后，韦某按约向余某某支付了购房定金及购房款，并于2013年11月18日取得上述房屋的钥匙，后装修入住至今。

后，上述房屋初始登记在某某城市建设开发有限公司名下，某某城市建设开发有限公司于2013年11月13日向余某某开具上述房屋的销售发票，但余某某至今未将上述房屋的产权转移登记在自己名下，造成至今无法将上述房屋的产权转移登记在韦某名下。

韦某委托我所律师代理其向法院提起诉讼，请求判令余某某将位于吴江区松陵镇湖滨华城幸福苑X幢XXX室的产权转移登记至原告名下，某某城市建设开发有限公司予以协助。一审法院判决余某某于判决生效之日起十日内办理吴江区松陵镇湖滨华城幸福苑X幢XXX室的权属登记，某某城市建设开发有限公司应予协助；余某某于完成上述权属登记之日将吴江区松陵镇湖滨华城幸福苑X幢XXX室过户至韦某名下，该项过户完成后余某某至法院领取剩余购房款19万元。

【代理意见】

本案主要争议焦点包括：（1）其余某某是否有权处分涉案房屋；（2）涉案房屋是否具备办证与过户条件。

一、余某某有权处分涉案房屋。

本案中，涉案吴江区松陵镇湖滨华城幸福苑X幢XXX室房屋系被告余某某及其子因动迁合法取得，余某某与其丈夫离婚协议明确约定该套房屋归余某某所有，并由余某某抚养未成年儿子，余某某在房屋买卖合同上作为出卖人签名，应视为对涉案房屋的有权处分，也正是基于此，法院最终认定韦某与余某某签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。

二、涉案房屋具备办证与过户条件。

本案中，2015年10月16日，涉案房屋登记在某某城市建设开发有限公司名下，2016年7月13日，余某某签字确认收到涉案房屋初始证明，而某某城市建设开发有限公司于本案开庭前向法院提交情况说明，确认由其公司开发建设的涉案房屋已完成不动产单元首次登记，具备办证条件，综上，涉案房屋具备办证条件。同时，涉案房屋买卖合同签订后韦某即按约向余某某支付了购房定金及购房款共计30万元，并将剩余购房款19万元全额交至法院，故涉案房屋具备过户条件。

【判决结果】

一审法院判决，支持韦某的全部诉讼请求。

【裁判文书】

一审法院认为，涉案吴江区松陵镇湖滨华城幸福苑X幢XXX室房屋系被告余某某及其子因动迁合法取得，余某某与其丈夫离婚协议明确约定该套房屋归余某某所有，并由余某某抚养未成年儿子，余某某在房屋买卖合同上作为出卖人签名，应视为对涉案房屋的有权处分，故其与韦某签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，双方应本着诚实信用原则全面履行合同义务。合同签订后，韦某已按约将30万元购房款支付给余某某，并将剩余购房款19万元全额交至本院，涉案房屋目前已具备办证与过户条件，故韦某要求余某某办理涉案房屋权属证书后将房屋过户至韦某名下，本院予以支持。

综上，一审法院判决支持韦某的全部诉讼请求。

【案例评析】

一、余某某是否有权处分涉案房屋？

本案中，涉案吴江区松陵镇湖滨华城幸福苑X幢XXX室房屋系被告余某某及其子因动迁合法取得，余某某与其丈夫离婚协议明确约定该套房屋归余某某所有，并由余某某抚养未成年儿子，余某某在房屋买卖合同上作为出卖人签名，应视为对涉案房屋的有权处分，也正是基于此，法院最终认定韦某与余某某签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。

二、涉案房屋是否具备办证与过户条件？

本案中，2015年10月16日，涉案房屋登记在某某城市建设开发有限公司名下，2016年7月13日，余某某签字确认收到涉案房屋初始证明，而某某城市建设开发有限公司于本案开庭前向法院提交情况说明，确认由其公司开发建设的涉案房屋已完成不动产单元首次登记，具备办证条件，综上，涉案房屋具备办证条件。同时，涉案房屋买卖合同签订后韦某即按约向余某某支付了购房定金及购房款共计30万元，并将剩余购房款19万元全额交至法院，故涉案房屋具备过户条件。

【结语和建议】

本案涉及拆迁安置房的买卖，买卖双方签订房屋买卖合同时，拆迁安置房还不具备办证条件，距离可以办证之时一般需要两年左右，而在此期间很多事情很难掌控，本案即是如此，买卖双方签订房屋买卖合同后，买方按约支付购房定金和购房款，并装修入住后卖方因债务缠身下落不明，致使在具备办证的情况下买方迟迟未能将房屋的产权转移登记在自己名下，无奈之下，买方不得不采取诉讼的方式解决。

同时，拆迁安置房涉及家庭其他人员，签订房屋买卖合同时还涉及作为卖方一方的签字人有无处分权的问题，本案中，涉案房屋系被告余某某及其子因动迁合法取得，余某某与其丈夫离婚协议明确约定该套房屋归余某某所有，并由余某某抚养未成年儿子，余某某在房屋买卖合同上作为出卖人签名，应视为对涉案房屋的有权处分，也正是基于此，法院最终认定买卖双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。

综上，购买拆迁安置房时一定要谨慎，签订房屋买卖合同时一定要让涉及到的所有家庭人员全部到场签字，让房产中介保管卖方所涉拆迁安置房所有材料，具备办证条件时通过房产中介让卖方及时办证，若卖方拖延，建议尽快起诉。